SCI’nizin tahsil ettiği kiralar indirilebilir giderlerinden az mı? Déficit foncier denilen gayrimenkul zararı oluşabilir ve ortaklara hakları oranında dağıtılır. Bu mekanizma IR rejimindeki SCI’nin gerçek gider usulündeki gayrimenkul gelirleri içindir. SCI IS zararında başka kurallar uygulanır.
Gerçekten indirilebilir giderlerle başlayın
Vergisel zarar, banka bakiyesinin azalmasıyla aynı şey değildir. Ortakların yatırdığı paralar, kredi anapara ödemeleri ve indirilemeyen işler kabul edilen giderler gibi işlenmez. Kredi faizlerini diğer giderlerden de ayırın.
Hesaplamadan önce SCI IR’de indirilebilen işleri ve belgelerini kontrol edin. Yaklaşık bir toplam, ortaklara bildirilen payı yanlış çıkarabilir.
Dağılımı bir örnekle anlayın
Basitleştirilmiş varsayımsal örnek: bir SCI 12.000 € kira tahsil eder ve kabul edilen 16.000 € gider taşır. Bu örnekte kredi faizi yoktur. Sonuç −4.000 € olur. Hakların yarısına sahip iki ortağın her birine 2.000 € zarar payı düşer.
Bu tutar, vergi idaresinin kişiye 2.000 € geri ödeyeceği anlamına gelmez. Kullanımı, özellikle ortağın diğer gayrimenkul gelirlerine, vergi hanesine ve mahsup koşullarına bağlıdır.
Genel gelirden indirimi ve sonraki yıllara devri ayırın
Genel durumda kredi faizleri dışındaki giderlerden kaynaklanan zarar, vergi hanesi başına yıllık 10.700 € sınırında genel gelirden indirilebilir. Belirli koşullarda özel veya artırılmış sınırlar bulunur.
Faizlerden kaynaklanan bölüm ve gayrimenkul gelirlerine devredilen aşan kısım, kural olarak sonraki on yılın gayrimenkul gelirlerine mahsup edilir. DGFiP ortakların zarar uygulamasını açıklar; BOFiP mahsup yöntemlerini ayrıntılandırır.
Kiralama ve payları elde tutma süresine uyun
Zarar genel gelire mahsup edildiğinde konut, kural olarak mahsup yılını izleyen üçüncü yılın 31 Aralık tarihine kadar kirada kalmalıdır. Ortak da aynı dönem boyunca paylarını korumalıdır. 2026 yılı için yapılan bir mahsupta bu tarih 31 Aralık 2029’dur.
Satış, rejim değişikliği veya kiralamayı durdurmadan önce sonuçları kontrol ettirin. İstisnalar vardır, ancak otomatik uygulanmaz.
Hesapları, belgeleri ve yıllık sonuç bildirimlerini saklayın. 2072 beyannamesini hazırlama rehberimiz SCI’nin rolünü açıklar. Muhasebeci için belgeleri toplama yöntemimiz yıllar arasında takibi kolaylaştırır.
Aktal, muhasebeciyle iletişimi kapsayan idari desteğiyle dosyanızı düzenlemenize ve talepleri takip etmenize yardımcı olabilir. Hesabı ve her ortağın vergi durumunu muhasebe büronuz inceler.
Resmî kaynaklar 8 Ekim 2026’da kontrol edildi. Örnek, özel düzenlemeler ve ortakların kişisel durum incelemesi dışındadır.