Votre SCI a encaissé moins de loyers qu’elle n’a supporté de charges déductibles ? Elle peut dégager un déficit foncier, réparti entre les associés selon leurs droits. Ce mécanisme concerne les revenus fonciers au réel d’une SCI à l’IR ; le déficit d’une SCI à l’IS suit d’autres règles.
Commencer par les dépenses réellement déductibles
Le déficit fiscal n’est pas simplement un compte bancaire qui diminue. Les apports, les remboursements de capital et les travaux non déductibles ne se traitent pas comme les charges admises. Séparez également les intérêts d’emprunt des autres dépenses.
Avant le calcul, vérifiez les travaux qui peuvent être déduits dans une SCI à l’IR et les pièces associées. Un total approximatif risque de fausser la part transmise aux associés.
Comprendre la répartition avec un exemple
Exemple fictif simplifié : une SCI encaisse 12 000 € de loyers et supporte 16 000 € de charges admises, sans intérêts d’emprunt dans cet exemple. Son résultat est de −4 000 €. Deux associés détenant chacun la moitié des droits reçoivent une quote-part de déficit de 2 000 € chacun.
Ce montant n’est pas un remboursement de 2 000 € par les impôts. Son utilisation dépend notamment des autres revenus fonciers, du foyer fiscal et des conditions d’imputation de chaque associé.
Distinguer revenu global et report sur les revenus fonciers
Dans le cas général, la fraction du déficit provenant de charges autres que les intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € par foyer fiscal. Des plafonds particuliers ou majorés existent sous conditions.
La fraction liée aux intérêts et l’excédent relevant du report foncier sont, en principe, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La DGFiP explique le traitement des déficits pour les associés ; le BOFiP détaille les modalités d’imputation.
Respecter la durée de location et de conservation des parts
Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le logement doit en principe rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. L’associé doit conserver ses parts pendant la même période. Pour une imputation au titre de 2026, cela conduit au 31 décembre 2029.
Avant une vente, un changement de régime ou un arrêt de location, faites vérifier les conséquences. Des exceptions existent, mais ne s’appliquent pas automatiquement.
Conservez les calculs, justificatifs et attestations annuelles. Notre guide sur la préparation de la déclaration 2072 situe le rôle de la SCI ; notre méthode pour regrouper les pièces pour le comptable facilite le suivi d’une année à l’autre.
Aktal peut vous aider à tenir ce dossier et à suivre les demandes avec son accompagnement administratif avec liaison comptable. Votre cabinet vérifie le calcul et la situation fiscale de chaque associé.
Sources officielles vérifiées le 8 octobre 2026. Exemple hors dispositifs particuliers et avant analyse de la situation personnelle des associés.