Yakınlarınızla bir konuta mı sahipsiniz veya birlikte alım mı planlıyorsunuz? Bir aile SCI’si, IR ya da IS vergi rejimine tabi olabilir. « Aile » ortaklar arasındaki ilişkiyi, IR ve IS ise iki farklı vergi rejimini anlatır. Bunları karşılaştırmak sonraki işlemleri anlamayı kolaylaştırır.
SCI: taşınmazların sahibi olan şirket
Société civile immobilière yapısında ortaklar şirket paylarına, şirket de taşınmazlara sahiptir. Gérant, yani yönetici, şirket sözleşmesine göre yönetimi yürütür. Aile SCI’si aile üyeleri arasında kurulur; bu özellik yönetim ve beyan yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Gerçek kişilerin ortak olduğu, eşyasız kiralama yapan klasik bir SCI’de temel farklar kazancın vergilendirilmesi, muhasebe ve taşınmazın satışıdır.
IR: sonuç ortaklar düzeyinde vergilendirilir
SCI kural olarak gelir vergisi, yani IR rejimindedir. Gerçek kişi ortak, para şirket hesabında kalsa bile gayrimenkul gelirindeki sonuç payını beyan eder. Bu nedenle vergi yalnızca kişisel hesabına yapılan havaleye göre hesaplanmaz.
Kabul edilen giderler sonucu azaltabilir. Satışta gerçek kişi ortaklara düşen bölüm, kural olarak bireylerin gayrimenkul değer artış kazancı rejimine girer. IR rejimindeki SCI’nin yıllık yükümlülüklerini de inceleyebilirsiniz.
IS: şirket kendi kazancı üzerinden vergi öder
SCI, kurumlar vergisi olan IS’yi seçebilir. Bazı ticari faaliyetler de bu rejime geçişe yol açabilir; bu yüzden eşyalı kiralama önceden incelenmelidir. Şirket sonucu IS kurallarına göre hesaplar. Gerçek kişi ortakların aldığı kâr payları ayrıca vergilendirilir.
Amortismanlar hem yıllık sonucu hem de satıştaki hesabı etkileyebilir. Yalnızca kira gelirinin vergisini karşılaştırmak yeterli olmaz. IS rejimindeki SCI’nin muhasebesi ve beyanları hakkındaki yazımız, hazırlanacak belgeleri açıklar.
Projenize uygun karşılaştırmayı hazırlayın
Taşınmazın bedelini, tahmini kiraları, krediyi, planlanan işleri ve hedefinizi yazın: elde tutmak, devretmek veya satmak. Her ortağın çekmek ya da yeniden yatırmak istediği tutarı ekleyin. Muhasebeci veya noter bu bilgilerle farklı senaryoları karşılaştırabilir.
SCI hakkındaki resmî bilgi sayfası, rejimleri ve IS seçiminin sonuçlarını açıklar. Değişikliği yapmadan önce durumunuzu inceletin.
Görüşme için sorularınızı ve belgelerinizi randevuya hazırlama yöntemimizi kullanabilirsiniz. Aktal, muhasebeciyle iletişimi kapsayan idari desteğiyle dosyayı toplamanıza ve yazışmaları takip etmenize yardımcı olabilir. Vergi seçimi, muhasebe veya hukuk uzmanınızla değerlendirilir.
Bilgiler 8 Ekim 2026’da kontrol edildi. Kiralama yapan SCI’ler için genel bilgiler; özel durumlar ayrıca incelenmelidir.