Bir daireyi birlikte satın almayı, ailece bir binayı yönetmeyi veya bir taşınmazı sonraki nesle aktarmayı mı düşünüyorsunuz? Fransa’da SCI kurmak ortak yönetimi kolaylaştırabilir; ancak ortaklara sorumluluk yükler ve düzenli takip gerektirir. Şirket sözleşmesini imzalamadan önce kararları kimin vereceğini, beklenmeyen giderleri kimin karşılayacağını ve vergiyi kimin ödeyeceğini anlamak gerekir.
Ortak seçimi, karar kuralları ve vergi rejimi, satın alma işleminden yıllar sonra da etkisini gösterir. Projenizi netleştirmek ve incelenmeye hazır bir dosya oluşturmak için kaçınmanız gereken yedi hatayı ele alalım.
Başlamadan önce: amacınızı, her ortağın taahhüdünü, bütçeyi ve ayrılma kurallarını yazılı hale getirin. Sağlam hazırlanmış bir SCI, herkesin anladığı ortak bir projeyle başlar.
1. Projeyi ve ortakların rolünü belirlemeden SCI kurmak
Société civile immobilière, yani SCI, taşınmazların sahibidir; ortaklar ise şirket paylarına sahiptir. Kuruluş için gerçek kişi ve/veya tüzel kişi olan en az iki ortak gerekir. Şirketin temel faaliyeti, özellikle taşınmaz yönetimi ve eşyasız kiralama gibi medeni nitelikte olmalıdır.
İlk hata, bir yakının tavsiyesiyle şirket türünü seçip projeye ne kazandıracağını değerlendirmemektir. Taşınmazı elde tutmak, gelir almak, başka konutlar edinmek veya miras planlamak mı istiyorsunuz? Ortaklar alımda anlaşsalar bile sonraki yıllar için farklı beklentilere sahip olabilir.
Payları dağıtmadan önce dört somut durumu konuşun:
- Konut birkaç ay boş kalırsa gereken nakdi kim sağlayacak?
- Beklenmeyen tadilat çıkarsa herkes ne kadar bütçe ayırabilecek?
- Bir ortak satmak, diğerleri taşınmazı elde tutmak isterse ne olacak?
- Biri her yıl gelir almak, diğeri kazancı yeniden yatırmak isterse nasıl karar verilecek?
Cevapları şirket sözleşmesini hazırlayacak uzmana ileteceğiniz bir proje notuna yazın. Böylece SCI’yi doğrudan mülkiyet veya indivision denilen paylı ortak mülkiyet yapısıyla da karşılaştırabilirsiniz.
2. SCI’nin kişisel mal varlığınızı otomatik koruduğunu düşünmek
Ortakların sorumluluğu koydukları sermayeyle sınırlı değildir. Ortaklar, şirket borçlarından sermaye payları oranında ve katkı tutarıyla sınırlı olmayan şekilde sorumludur. Bu yüzden düşük sermaye, mali riski sınırlamak için yeterli değildir.
Ancak alacaklının bir ortağa yönelmeden önce SCI’ye karşı sonuçsuz kalan bir takip yürütmüş olması gerekir. Önce şirkete başvurulur; takip sonuçsuz kalırsa ortakların kişisel mal varlığına yönelinebilir.
Varsayımsal örnek: SCI’ye karşı sonuçsuz takipten sonra 30.000 € şirket borcu kalır. Sermayenin %40’ına sahip ortak, başlangıçtaki katkısı daha düşük olsa bile 12.000 € için takip edilebilir. Örnek, ortak sıfatından doğan sorumluluğu gösterir; varsa kişisel kefalet ayrıca değerlendirilmelidir.
Kredi öncesinde bankadan istediği teminatları yazılı açıklamasını isteyin ve kapsamını kontrol ettirin. Ortak olmak ile kefalet vermek aynı taahhüt değildir.
3. Anlaşmazlıkları düşünmeden hazır sözleşme kopyalamak
Şirket sözleşmesi, SCI’nin işleyişini düzenler. Bir örnek metin başlıkları anlamaya yardımcı olabilir; yine de sizin projenize uygunluğu kontrol edilmelidir. Krediyi kim imzalayabilir? Satışı kim onaylar? Yönetici nasıl değiştirilir? Bir ortak ayrılırsa veya vefat ederse ne olur?
Sözleşmede uygun hükümler yoksa yöneticinin yetkilerini aşan kararlar ortakların oybirliğini gerektirir. Sözleşme, çoğunluk kurallarını düzenleyebilir ve yazılı danışma yöntemini öngörebilir. Dolayısıyla sözleşmenin içeriği, birlikte nasıl hareket edebileceğinizi belirler.
%50/%50 dağılımında anlaşmazlık ihtimallerini özellikle konuşun. %99/%1 dağılımı da tek başına bütün yetkileri açıklamaz. Yönetim, çoğunluk, yeni ortak kabulü ve pay devri hükümlerini birlikte inceletin.
Notere veya avukata şu soruları hazırlayın: « Anlaşamazsak ne olur? », « Payların değeri nasıl belirlenir? », « Bir ortağın ayrılması nasıl finanse edilir? ». Yanıtları imzadan önce anlayın.
4. IR rejiminde kullanılabilir nakitle vergiye tabi geliri karıştırmak
Gerçek kişilerin ortak olduğu, eşyasız kiralama yapan IR rejimindeki SCI’de kazanç payı, para şirket hesabında kalsa bile ortak düzeyinde vergilendirilir. Kişisel hesabınıza para gelmeden de beyan etmeniz gereken bir gelir oluşabilir.
Varsayımsal örnek: SCI’nin vergiye tabi gayrimenkul geliri 12.000 € olsun. Kazanç üzerindeki hakkınız %40 ise hiç dağıtım yapılmasa da payınız 4.800 € olur. Bu tutar ödenecek vergi değil, beyan edilecek gelirdir.
Vergisel sonucu, banka bakiyesini, kredi geri ödemelerini ve ortakların gerçekten alabileceği tutarı ayrı gösteren bir hesaplama isteyin. Şirket kâr ederken kullanılabilir nakdi sınırlı olabilir.
Bu konuyu rejimleri karıştırmadan incelemek için aile SCI’si, IR ve IS arasındaki farkları anlatan yazımızı okuyabilirsiniz.
5. Satışı ve paranın ortaklara aktarılmasını düşünmeden IS seçmek
IS rejiminde binaların amortismanı yıllık sonucu azaltabilir. Ancak satış da değerlendirilmelidir: satış kazancının hesabında, kabul edilen amortismanlar düşüldükten sonraki vergi değeri dikkate alınır. Kiralama süresindeki bir avantaj, satışta daha yüksek vergiyle birlikte ortaya çıkabilir. Yalnızca kira gelirinin vergisini karşılaştırmak eksik kalır.
Şirket kazancı üzerinden IS öder. Gerçek kişi ortağa daha sonra temettü dağıtırsa ortak da bu geliri beyan eder. Satış, borçlar ve vergiler sonrasında gerçekte ne kadar para kalacağını hesaplatın.
IS seçimi projenizi uzun vadede etkiler. Gönüllü seçimden, seçim yapılan dönemi izleyen beşinci hesap dönemine kadar vazgeçilebilir. Bunun için bildirim, ilgili dönemin ilk IS avansının son ödeme tarihinden önceki ay bitmeden yapılmalıdır. Süre geçince seçim kesinleşir; vazgeçildikten sonra yeniden IS seçilemez.
Vergi rejimini değiştirmek de vergi doğurabilir. Bu nedenle karar öncesinde koşulları ve sonuçları inceletin. Vazgeçme olanağı gönüllü seçime ilişkindir; faaliyeti nedeniyle zorunlu olarak IS’ye tabi olan şirketle karıştırılmamalıdır.
6. Sonuçlarını kontrol etmeden eşyalı kiralamaya geçmek
Eşyasız kiralamak için alıp sonra eşyalı veya sezonluk kiralamayı mı düşünüyorsunuz? Sözleşmeyi değiştirmeden önce projeyi inceletin. Eşyalı kiralama, vergi açısından ticari faaliyettir ve SCI’nin IS’ye tabi olmasına yol açabilir.
Ticari gelirlerin toplam gelirlerin %10’unu aşmadığı durumlar için bir idari tolerans bulunur. Uygulanıp uygulanamayacağı uzmanınızla değerlendirilmelidir. Her eşyalı kiralama projesinin IR’de kalabileceği anlamına gelmez.
Başlangıçta gerçek kullanım amacını belirtin: eşyasız kiralama, eşyalı kiralama, kişisel kullanım veya başka faaliyet. Vergi rejimi değişikliği, faaliyetin şirketin medeni niteliğine ve sözleşmesine uygunluğu sorununu tek başına çözmez.
7. SCI’nin maliyetini ve yıllık takibini küçümsemek
Kuruluş için ilan edilen fiyat, toplam bütçeyi göstermez. Hizmet ücretlerini, yasal ilanı, tescil işlemlerini ve gayrimenkul işlemine bağlı giderleri ayırın. Dahil olan hizmetleri, üçüncü kişilere ödenen giderleri ve KDV hariç ya da dahil tutarları açıklayan teklif isteyin.
Banka, sigorta, uygun muhasebe takibi, karar hazırlığı ve beyanları da planlayın. Teklifleri karşılaştırmak için kuruluş bütçesini ve yıllık bütçeyi ayrı isteyin. Hangi işlerin size kalacağını kontrol edin.
Yönetici, en az yılda bir kez yazılı raporla ortaklara yönetim hesabı vermelidir. Yıllık genel kurul sık kullanılan bir yöntemdir; karar usulleri sözleşmeye ve izin verilen yöntemlere de bağlıdır.
IR rejimindeki küçük bir aile SCI’si de belgeli takip gerektirir; muhasebe yükümlülükleri otomatik olarak IS rejimindeki SCI ile aynı değildir. Düzen kurmak için IR rejimindeki SCI’nin yıllık yükümlülüklerini inceleyin. Kuruluşta her belgeyi kimin hazırlayacağını ve her işlemi kimin onaylayacağını belirleyen bir takvim oluşturun.
Fransa’da SCI kurmadan önce hangi belgeler hazırlanmalı?
İlk görüşmenin verimli geçmesi için bir çalışma dosyası hazırlayın. Bu liste görüşmeye hazırlık içindir; resmî işlemde istenecek belgeler durumunuza göre doğrulanmalıdır.
- Ortaklar: kimlik, iletişim bilgileri, aile durumu ve varsa küçük yaşta ortaklar veya şirket ortakları.
- Taşınmaz: açıklama, fiyat, satış ön sözleşmesi taslağı veya mevcut tapu belgesi, kira tahmini ve kullanım amacı.
- Finansman: düşünülen katkılar, pay dağılımı, banka teklifi ve istenen teminatlar.
- Giderler: tadilat, sigorta, vergiler, yönetim giderleri ve beklenmeyen giderler için rezerv.
- Hedefler: elde tutma süresi, beklenen gelir, yeniden yatırım, miras planı veya satış.
- İşleyiş: yönetici adayı, düzenlenecek kararlar ve konuşulacak ayrılma kuralları.
Kuruluş işlemleri arasında şirket sözleşmesi, yasal ilan ve guichet des formalités des entreprises üzerinden tescil başvurusu bulunur. Şirket üzerinde fiilen kontrol sahibi kişiler olan bénéficiaires effectifs de beyan edilmelidir. Bilgileri önceden toplamak dosya hazırlığını kolaylaştırır ve tekrar tekrar belge istenmesini önlemeye yardımcı olur.
Bilmediğiniz alanları rastgele doldurmak yerine sorularınızı yazın. Gerekli belgeler ve sorularla görüşmeye hazırlanma yöntemimiz görüşmeyi düzenlemenize yardımcı olabilir.
Başlamadan önce sık sorulan sorular
Tek başına SCI kurulabilir mi?
Kuruluşta en az iki ortak gerekir. Gerçek kişi ile onun sahibi olduğu şirket, hukuken iki farklı kişidir; ancak böyle bir yapı ek yükümlülükler getirir. İkinci bir şirketi yalnızca ortak sayısı koşulunu karşılamak için, yararını ve maliyetini inceletmeden kurmayın.
Aile SCI’si riskleri ortadan kaldırır mı?
Hayır. Aile bağı; borçları, anlaşmazlıkları veya formaliteleri ortadan kaldırmaz. Küçük yaşta çocukların ortak olması düşünülüyorsa karar vermeden önce temsil durumlarını ve planlanan taahhütleri bir notere inceletin.
Daha az vergi ödemek için SCI kurmak gerekir mi?
Tek başına bu amaç yeterli değildir. Kiraları, giderleri, gerçekten alınacak gelirleri, satışı ve miras planını birlikte ele alan uzun vadeli bir karşılaştırma isteyin. Sonuç, projeye ve ortakların durumuna bağlıdır.
Aklınızda bulunsun: formlardan önce kararları hazırlayın
SCI kurmadan önce her ortağın kendi rolünü, kabul ettiği riskleri ve projeden nasıl ayrılabileceğini açıklayabildiğinden emin olun. Açık bir dosya banka, noter ve muhasebe bürosuyla görüşmeleri daha verimli kılar.
Aktal Administratif, idari destek ve muhasebe büronuzla iletişim hizmeti sayesinde belgeleri düzenlemenize, görüşmeleri hazırlamanıza ve talepleri Fransızca ve Türkçe takip etmenize yardımcı olabilir. Şirket sözleşmesi, resmî işlemler ve vergi tercihleri yetkili uzmanlarla değerlendirilir.